Жилищно-коммунальное хозяйство, одна из немногих, а может быть, и единственная из отраслей, чьи услуги востребованы 24 часа в сутки и 365 дней в году. Пользуются этими услугами 100 процентов населения. Такое обстоятельство требует от отрасли стабильного функционирования, а ее тарифы должны быть приемлемы для максимального количества потребителей.

Сегодня, при постоянном повышении цен на энергоносители и соответствующих тарифов, невозможно обеспечить 100-процентную платежеспособность и стабильность работы жилищно-коммунальных предприятий как без внедрения инновационных и энергосберегающих технологий в работе энергетических систем, так и новшеств в самой системе управления данными предприятиями.

Такие изменения и усовершенствования принято называть реформой. Одной из составляющих реформирования системы ЖКХ является перевод жилого многоквартирного фонда на самоуправление путем создания ОСМД (объединений совладельцев многоквартирных домов).

Но есть, как говорится, нюансы. С одной стороны, создание в многоквартирном доме ОСМД несет положительный эффект. Ведь к управлению привлекаются совладельцы, которые зачастую забывают о том, что они несут ответственность за все то, что происходит в доме. С другой стороны, инициаторы создания ОСМД сталкиваются с рядом проблем, которые усложняют процесс как создания, так и функционирования объединений совладельцев. А власти, несмотря на то, что изначально декларируют заинтересованность в развитии ОСМД, при возникновении таких проблем остаются в стороне.

Так чем же сегодня живут объединения совладельцев, и что препятствует их развитию?

Сложности в начале пути

Для того, чтобы создать и зарегистрировать ОСМД, инициаторам данного процесса необходимо владеть информацией не только обо всех собственниках в жилом доме, но и на основании каких документов они являются собственниками. Речь идет о договорах купли-продажи, дарственных, свидетельствах на право собственности и т.д. И это не прихоть инициаторов создания ОСМД. Форма протокола утверждена профильным министерством и предусматривает наличие такой информации в обязательном порядке.

Если ОСМД создается в доме, где в буквальном смысле слова пару десятков квартир, то для инициативной группы особого труда не составит обзвонить и обойти соседей, чтобы собрать необходимую информацию. А как поступать тем, кто хочет создать Объединение совладельцев в доме, насчитывающем не десятки, а сотни квартир? Частично можно получить информацию в виде ведомостей из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, и то не в полном объеме. Если ранее эта информация содержала данные о реквизитах документов на право собственности, их названия, номера и даты, то затем она была заменена скупыми формулировками о регистрационных номерах объекта недвижимости. И это касается только тех квартир и офисов, регистрация права собственности на которые оформлялась последние несколько лет. Если же квартира приватизировалась, продавалась, покупалась, наследовалась в 90-е, начале 2000-х годов, то данные о праве собственности находятся в БТИ, которое под различными предлогами не спешит предоставлять информацию инициативным группам.

Как начать самостоятельную хозяйственную деятельность

Бытует ошибочное мнение, что одного факта регистрации ОСМД достаточно для того, чтобы начать получать оплату от жителей дома, нанять сотрудников и осуществлять его обслуживание.

Это не совсем так. ОСМД можно создать в доме, который не только уже построен и введен в эксплуатацию, но и заселен более, чем на 50 процентов. Т.е на момент регистрации ОСМД данный жилом дом, как правило, уже функционирует и обслуживается либо застройщиком, либо управляющей компанией.

Алгоритм перехода функций по управлению домом от предыдущего управителя (балансодержателя) к ОСМД не сложный. Если общее собрание совладельцев примет решение вести самостоятельную хозяйственную деятельность, то ОСМД обращается в управляющую компанию с просьбой передать дом в управление Объединению. Вопрос о передаче домов, находящихся в управлении (на балансе) КП ЖКС (Коммунальных предприятий «Жилищно-коммунальных сервисов») особо не затягивается. КП ЖКС самостоятельно принимает решение о списании дома с собственного баланса, и дату списания, указанную в акте, можно считать точкой отсчета начала ведения Объединением самостоятельной деятельности.

Обращаю внимание, что сейчас эта процедура упрощена. Раньше на это было необходимо решение сессии городского совета.

Если же вопрос касается передачи в управление Объединению совладельцев тех домов, которые находятся на балансе (в управлении) частных коммерческих структур, то процесс может затянуться. Ведь коммерческая структура преследует единственную цель — извлечение максимальной финансовой выгоды, и не будет спешить расставаться с источником доходов. И пока договоры, в частности, с монополистами на поставку услуг для данного дома заключены не с ОСМД, а с частной управляющей компанией, руки у Объединения совладельцев будут «связаны», и оно не сможет вести полноценную самостоятельную деятельность по эксплуатации собственного дома.

Отношения с монополистами

После начала ведения Объединением самостоятельной хозяйственной деятельности оно обязано заключить договоры с поставщиками услуг. И если заключение договоров с мусоровывозящими и лифтовыми организациями особой сложности не вызывает, то формирование договорных отношений с монополистами зачастую сопровождается сложностями. Проблема абсолютно не в несовершенстве законов, на которые ссылаются представители водопоставляющих и электропоставляющих организаций, а в их попытке использовать свое монопольное положение и получить из этого значительную материальную выгоду не всегда правомерным способом.

В качестве примеров можно привести следующие факты. Так в нашем городе водопоставляющая организация ООО «Инфокс» отказывается заключать прямые договоры на услуги водоснабжения с владельцами квартир в домах ОСМД, как это предусмотрено законодательством и сделано в домах КП ЖКС. Вместо договоров с каждым потребителем ООО «Инфокс» навязывает заключение посреднического договора с ОСМД, перекладывая тем самым функции контроля водопотребления на сотрудников Объединения совладельцев. С одной стороны, это приводит к снижению эффективности работы Объединений совладельцев, так как задолженность неплательщиков за воду ОСМД вынуждено погашать за счет средств, уплаченных на содержание дома и придомовой территории. С другой стороны, ООО «Инфокс» получает деньги за те функциональные обязанности, которые его сотрудники не выполнили. Составляющие, заложенные в тарифе на услуги водоснабжения, в том числе, предусматривают оплату труда сотрудников ООО «Инфокс», обязанных самостоятельно осуществлять контроль водопотребления.

В качестве еще одного примера нежелания выполнять монополистами требования действующего законодательства следует назвать деятельность АО «Одессаоблэнерго». Данная организация в лице своих РЭС для заключения договоров с ОСМД нередко требует от Объединений совладельцев не только такие документы, которые Облэнерго не требовало от предыдущих управителей (балансодержателей), но и документы, которые вообще не существуют. Например, технические условия (ТУ), заключения о выполнении ТУ, проектную документацию и т.д. На вопрос, где можно найти ТУ на дома постройки позапрошлого, начала прошлого века и почему данные документы не требовались от предыдущих управителей (ЖЭКов, КП ЖКС, Управляющих компаний) данного дома, ответа не существует.

Ярчайшим примером деструктивной деятельности сотрудников АО «Одессаоблэнерго» является отсутствие договора с ОСМД «Маловского, 4», который энергокомпания отказывается заключить с 2014 года.

Кому принадлежат подвалы и чердаки

В соответствии с действующим законодательством, жителям многоквартирного дома, как владельцам квартир, принадлежат не только квартиры, а владельцам офисов — офисы, но и все имущество в виде помещений, оборудования и оснащения, которое обеспечивает нужды данного дома. К такому имуществу относятся подвалы, чердаки, лестничные клетки, лифты, электрощитовые, насосные, тепловые пункты, системы энергообеспечения.

Обращаю внимание на то, что имущество это в отдельно взятом жилом комплексе не государственное, не коммунальное и не является собственностью каких-либо коммерческих структур, а принадлежит исключительно совладельцам данного жилого комплекса.

На практике же как руководители ОСМД, так и жители многоквартирных домов часто сталкиваются с тем, что их собственность принадлежит совсем не им.

В новостроях такими объектами, как правило, являются крышные котельные, тепловые пункты, помещения насосных и электрощитовых. Застройщик при вводе дома в эксплуатацию квартиры и офисы передает в собственность инвесторам этих квартир и офисов, а вот объекты энергообеспечения передает своим же управляющим компаниям, коммерческим структурам, которые получают монопольное право на поставку энергоресурсов в отдельно взятый многоквартирный дом даже в том случае, если в доме создано ОСМД.

В домах, построенных и заселенных несколько десятилетий назад, похожая ситуация, но уже не с участием чиновников, возникает с подвалами, на которые собственность по решению горсовета документально передана Департаменту коммунальной собственности. Причем подвалы передаются даже в тех домах, где ОСМД уже давно создано и самостоятельно функционирует.

В этом случае действия как депутатов городского совета, так и исполкома в лице Департамента коммунальной собственности попадают под действия нескольких статей Уголовного кодекса Украины. Но это уже поле деятельности для правоохранительных органов.

Земельный вопрос

Один из вопросов, которые волнуют людей, живущих в многоквартирных домах, является ли земля под многоквартирным домом, а так же придомовая территория их совместной собственностью.

В отличие от внутридомового имущества, в отношении которого законодатель четко изложил свою позицию и определил это имущество как общую совместную собственность совладельцев многоквартирных домов, с земельными участками этих домов ситуация не такая однозначная. В соответствии с действующим законодательством, в частности, с Земельным кодексом Украины, предусмотрена возможность передачи земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в собственность или постоянное пользование Объединению совладельцев, в соответствии с порядком, утвержденным Постановлением КМУ.

Да только вот проблема в том, что сам порядок до сих пор не утвержден! Но это еще не все проблемы. Так, в нашем городе местные власти по-своему пытаются трактовать законодательные нормы, чем создают препятствия Объединениям совладельцев. Например, Управление земельных ресурсов Департамента коммунальной собственности для начала решения вопроса о передаче земли в пользование ОСМД требует от совладельцев протокол общего собрания, на котором данное решение земельного вопроса приняло 75 процентов собственников, что идет вразрез с требованиями Закона Украины «Об ОСМД». Такое обстоятельство явно свидетельствует о нежелании местной власти передавать землю в пользование ОСМД и терять таким образом один из источников возможного обогащения.

Но проблемы для ОСМД, касающиеся земельного вопроса, создают не только органы местного самоуправления, но и органы государственной власти. Так, в нашем городе сотрудники Государственной фискальной службы требуют от ОСМД уплату земельного налога, даже тогда, когда у Объединения совладельцев на данный земельный участок не оформлено ни право собственности, ни право пользования. Обращаю внимание руководителей ОСМД, что такие действия налоговиков являются незаконными и противоречат как Земельному, так и Налоговому кодексу Украины.

Это далеко не весь перечень проблем, с которыми сталкиваются представители инициативных групп и руководители созданных ОСМД, но довольно значительная их часть. Надеюсь, что данная информация станет подспорьем для тех, кто в дальнейшем хочет создать в своем многоквартирном доме Объединение совладельцев.