Реформування земельних відносин в Ук­раїні здійснюється з 1991 року. Основним принципом, який визначив напрями ре­формування, стало подолання монополії держави на земельну власність і встанов­лення багатосуб'єктності права власності на землю.

Аде у зв'язку з відсутністю досконалих інструментів регулювання ринку земель в Україні тимчасово встановлений мораторій (заборона на відчуження земельних діля­нок сільськогосподарського призначення шляхом їх продажу), який обмежує консти­туційні права власників земельних ділянок, що закріплені частиною першою статті 90 Земельного кодексу України від 25.10.2001 № 2768-ІІІ: «Власники земельних ділянок мають право продавати або іншим шляхом відчужувати земельну ділянку, передавати її в оренду, заставу, спадщину». Мораторій постійно подовжується, навіть не зважаю­чи на те, що його існування стримує ство­рення цивілізованого земельного ринку та замість вирішення існуючих проблем при­зводить до нагромадження нових.

Формування ринку земель сільськогос­подарського призначення є одним з найбільш дискусійних і заполітизованих питань аграрної політики в Україні. Протя­гом півтора десятиріччя точаться дискусії щодо цього питання. Але суспільство і більшість політичних сил визнають неми­нучість формування ринку земель сільсько­господарського призначення за умови на­лежного нормативно-правового забезпе­чення засад його функціонування.

Серед негатив­них наслідків продовження мо­раторію на купівлю-продаж зе­мель сільськогос- подарського призначення можна виокреми­ти основні:

стримування о п т и м і за ц і ї сільськогоспо­дарського землеволодіння та землекорис­тування, неможливість поліпшити техно­логічні умови використання сільськогоспо­дарських земель внаслідок нераціональних розмірів землеволодінь, черезсмужжя, вкраплення дрібних ділянок інших влас­ників у масиви земель господарств тощо;

концентрація більшої частини земель сільськогосподарського призначення у власності найменш економічно активної ча­стини сільського населення (пенсіонерів та осіб передпенсійного віку), що не має на­лежних професійних знань, фінансових та фізичних можливостей займатися земле­робською роботою;

отримання земельних ділянок сільсько­господарського призначення в спадщину особами, які проживають в містах, інших країнах, та не мають наміру займатися сільськогосподарським виробництвом і уп­равляти земельними активами, що призво­дить до невикористання земель сільсько­господарського призначення;

блокування процесів створення вели- котоварних господарств ринкового типу, що в умовах завершення процесів інтеграції України до СОТ кардинально знижує кон­курентоспроможність вітчизняного сільського господарства на світових рин­ках;

зниження інвестиційної привабливості аграрного сектора української економіки, пов'язане з підвищенням ризику вкладень внаслідок неможливості іпотечного креди­тування сільського господарства під зас­таву земельних ділянок.

Необхідність стримування повноцінного включення земель сільськогосподарсько­го призначення в економічний оборот на ринкових засадах багатьма політичними силами обґрунтовується потенційною не­безпекою виникнення низки негативних явищ суспільно-економічного характеру, зокрема:

- скуповування значних площ сільсько­господарського призначення фінансово- промисловими групами, що матиме свої наслідком «обезземелення» селян та утво­рення «латифундій» латиноамерикансько­го типу з найманими працівниками. Слід зазначити, що цей ризик може бути кардинально зменшений при використанні державою всіх важелів, що передбачені, насамперед, проектом Закону України «Про ринок земель», яким встановлено обмежен­ня щодо максимальної граничної площі зе­мельних ділянок, які можуть перебувати в приватній власності однієї особи для ве­дення товарного сільськогосподарського виробництва, діючим Законом України «Про захист економічної конкуренції», а та­кож завдяки ефективному нагляду за рин­ком земель з боку Антимонопольного комі­тету України.

відчуження селянами земельних діля­нок сільськогосподарського призначення за ціною, що є істотно нижчою за економі­чно обґрунтовану. Запровадження перед­баченого проектом Закону України «Про ринок земель» продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення за ціною, яка визначена на підставі експерт­ної грошової оцінки, знижує ризик цього негативного явища, а також може бути до­датково зменшений у разі запровадження відстрочення набрання чинності договора­ми відчуження земельних ділянок з пра­вом кожної зі сторін відмовитись від укла­дення договору протягом певного строку;

концентрація значних площ сільсько­господарського призначення у власності фінансових установ (комерційних банків) під час переходу заставної землі у власність заставоутримувача. Слід підкреслити, що такий ризик буде несут­тєвим, оскільки зацікавленість комерцій­них банків у цьому питанні відсутня, а земельні ділянки, на які звернене стягнення, згідно з чинним законодавством підляга­ють продажу на публічних торгах;

виникнення явища «спекуляції» земель­ними ділянками, коли значні площі земель сільськогосподарського призначення ску­повуватимуться фінансовими спекулянта­ми з метою подальшого їх перепродажу за більш високою ціною, що призведе до зро­стання вартості аграрної продукції і спри­чинить інфляцію. Цей ризик може бути мінімізованим завдяки внесенню підготов­лених змін до Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» щодо запро­вадження підвищених ставок державного мита при перепродажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (сільськогосподарських угідь) протягом 5 років з дня укладення договору, за яким ця ділянка перейшла у власність відчужу- вача, в розмірі від 60 відсотків від норма­тивної грошової оцінки при відчуженні на п'ятий рік до 100 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки при відчуженні за перший рік;

неконтрольована зміна цільового при­значення та урбанізація сільськогоспо­дарських земель. Ця загроза є мінімаль­ною, оскільки привабливі для містобудів­ного освоєння земель за останні роки вже зазнали урбанізації та переведення у відповідні категорії земель.

Для подолання таких негативних наслідків мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призна­чення, як стримування оптимізації сільськогосподарського землеволодіння та землекористування, неможливість поліпшити технологічні умови викорис­тання сільськогосподарських земель внаслідок нераціональних розмірів зем­леволодінь, проектом Закону України «Про ринок земель» пропонується утво­рити державну спеціалізовану установу з управління землями сільськогоспо­дарського призначення державної влас­ності, одним з основних завдань якої є проведення землеустрою, консолідація та забезпечення охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності.

З огляду на нейтралізацію вищезазна­чених ризиків і враховуючи величезну важ­ливість прийняття Закону України «Про ри­нок земель» його принциповими завдан­нями можна вважати:

законодавче визначення принципів та механізмів державного регулювання рин­ку земель;

запровадження механізмів поперед­ження нед ібросовісних дій суб'єктів рин­ку земель, пов'язаних з продажем земель­них ділянок за заниженими цінами, а та­кож досягненням суб'єктами ринку моно­польного (домінуючого) становища;

деталізацію умов цивільно-правових угод, за якими може здійснюватися відчу­ження речових прав на земельні ділянки;

попередження спекулятивних операцій із земельними ділянками сільськогоспо­дарського призначення.

Прийняття Закону України «Про ринок земель» з урахуванням запропонованих підходів дозволить створити правові пе­редумови для запровадження ринку земель сільськогосподарського призначення, який передбачатиме обмежене державне регу­лювання процедури відчуження власника­ми речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що забезпечить запровадження ринкового економічного обороту речових прав на зе­мельні ділянки сільськогосподарського призначення з одночасною мінімізацією його потенційних негативних суспільно- економічних наслідків.

Тому зараз необхідно докласти зусиль для кінцевого до­опрацювання та подання на розг­ляд парламенту проекту Закону України «Про ри­нок земель», що дозволить мак­симально при­швидшити фор­мування законо­давчої бази рин­кових земельних відносин.

Запровадження повноцінного ринку зе­мель сільськогосподарського призначен­ня та його ефективного державного регу­лювання в Україні дозволить забезпечити реалізацію цілої низки важливих на сьо­годні проблем, зокрема, це:

повноцінна реалізація права приват­ної власності та інших прав на-земельні ділянки сільськогосподарського призна­чення всіма суб'єктами земельних відно­син;

створення сприятливого ринкового се­редовища, що забезпечує постійний пе­рехід речових прав на нерухоме майно*до найбільш ефективних власників;

кардинальне підвищення інвестицій­ної привабливості сільського господар­ства;

раціональний перерозподіл та оптим- ізація використання земель сільськогоспо­дарського призначення;

встановлення об'єктивної ринкової вартості земельних ділянок сільськогоспо­дарського призначення у процесі їх еконо­мічного обороту;

підвищення ефективності використан­ня природно-ресурсного потенціалу земель сільськогосподарського призначення та за­безпечення стратегічної продовольчої без­пеки держави;

безперешкодний доступ громадян де землі як ресурсу людського розвитку;

збереження та створення робочих місць у сільській місцевості;

поліпшити транспарентність земель­них відносин;

стимулювання розвитку інститутів гро­мадянського суспільства в питаннях захи­сту прав власників земельних ділянок.

В цілому ж можна констатувати, що світо­вий досвід показує, — регулювати ринок земель набагато ефективніше, ніж зага­няти його «в тінь». Законодавство багать­ох європейських країн передбачає існу­вання системи регулювання оборбту зе­мель сільськогосподарського призначен­ня, маючи, з огляду на характерні істо­ричні чи національні особливості, еконо­мічну чи соціальну ситуацію в кожній країні, свої відмінності.