Изжившая себя система жилищно-эксплуатационных отделов и контор, далее — ЖЭО, ЖЭК, постепенно привела нас к новой форме добровольного объединения граждан — Объединению совладельцев многоквартирных домов.

Государство рассматривает создание ОСМД как реальный выход из тупиковой ситуации в коммунальном хозяйстве. ОСМД растут, как грибы, но при создании их, на первых порах работы, заметны ошибки и просчёты, которых можно избежать, учитывая опыт ранее созданных.

Закономерной трудностью является вопрос убеждения граждан в необходимости выхода из подчинения ЖЭКа и перехода в ОСМД. Многих владельцев пугает неизвестность, а проще — незнание закона. Вопрос этот обсуждается в кругу соседей, по подъездам, просто вечером на лавочках.

Выдумываются всевозможные немыслимые и мыслимые доводы «за» и «против». Не последнюю роль играют в этом и работники ЖЭО, которым невыгоден выход домов из их состава, так как это реальная потеря доходов и рабочих мест для них.

Итак, для создания ОСМД необходим объект, то есть, дом, в котором проживают субъекты, то есть, владельцы квартир. На практике проверено и доказано, что рентабельность будущего ОСМД зависит от количества находящихся в нём квартир, и это количество должно быть не менее 80. Если квартир в доме меньше, то в дальнейшем возникнут трудности с содержанием обслуживающего, даже минимального, персонала. Потребуются дополнительные сборы денежных средств. Но и из этой ситуации в дальнейшем есть выход путём объединения с подобным соседним ОСМД в ассоциацию.

Субъектами — членами ОСМД — могут быть жильцы, приватизировавшие свои квартиры, владельцы выкупленных в доме помещений и площадей, представители местных исполнительных органов, в случае наличия помещений коммунальной собственности.

Многое на начальном этапе, зависит от инициативной группы, создаваемой жильцами дома (не менее 3 человек), и от её руководителя. Группа проводит разъяснительную работу среди жильцов, изучает законодательные акты о создании и деятельности ОСМД, доводит их содержание до жильцов дома, изучает общественное мнение жителей, проводит организационные мероприятия по подготовке и проведению учредительного собрания. Кроме этого, члены группы посещают уже созданные ОСМД с целью изучения положительного и отрицательного опыта, делают ближайшие экономические расчёты и прогнозы первых шагов самостоятельной хозяйственной деятельности ОСМД.

Особая ответственность инициативной группы заключается в подборе будущих кадров и актива. Кандидатуры председателя будущего ОСМД, председателя ревизионной комиссии, членов правления и ревизионной комиссии необходимо определить заранее из числа авторитетных и грамотных владельцев квартир, получить их предварительные согласия на избрание.

Правильно поступают там, где, задолго до собрания приглашают на встречу с жильцами представителей районных советов, руководителей и членов ранее созданных ОСМД, которые в доверительных беседах рассказывают о преимуществах их самостоятельной жизни и трудностях, которые могут возникнуть в ходе работы. Если инициативная группа и её руководитель не сделают этого, то организационное собрание примет митинговый характер, где будут много кричать и не понимать друг друга. Результат — срыв собрания и возможный раскол жильцов на две-три группы, выражающие определённые интересы определённых групп. Большую роль играет и время проведения собрания по созданию ОСМД. Целесообразно проводить его в конце зимнего периода или весной. Это вызвано тем, что, пройдя регистрацию и приняв дом на обслуживание или на баланс, руководство ОСМД имеет время и возможность для включения своих экстренных финансовых вопросов в планируемый бюджет на следующий год (а он принимается в городе в июне-июле предшествующего года), своевременно и организовано провести работы по подготовке дома к зимней эксплуатации.

Большое значение в ходе проведения собрания будет иметь его ведение. Если ведущий собрания не подготовлен и не будет иметь должного опыта, то инициатива может быть перехвачена противниками создания ОСМД, а хуже, когда председателем изберут человека, не имеющего должного опыта, навыков и знаний. Человека, авторитет которого заключается в умении красиво и витиевато говорить, или же это окажется морально неустойчивая личность, рассматривающая своё будущее положение в целях личной наживы.

Очень внимательно необходимо подойти к оформлению протокола собрания. Обязательны подписи присутствующих участников собрания и под его решением «за» и «против» создания общества совладельцев многоквартирного дома.

После проведения собрания и регистрации перед избранным руководством и лично перед председателем встанет первоочередная задача объединения интересов совладельцев и их усилий на поэтапное совместное решение общих задач дома. Не надо хвататься за всё и сразу. На заседании правления целесообразно составить перспективный план работы, учитывающий как своевременность мероприятий, так и материальную обеспеченность жителей. Доходы у всех разные, и те целевые взносы, которые под силу жильцам со средним достатком, не достигаемы для малообеспеченных граждан.

Большим подспорьем в работе являются субботники жильцов. Они выполняют двоякую роль. Первое: удешевляют работы в доме, вторая, и немаловажная роль: объединяют жильцов в дружный коллектив. Субботник следует тщательно и заранее планировать, персонально оповестить за 7-10 дней жильцов дома с помощью актива, так как объявления, вывешенные на стенах, многие жильцы просто не читают. Если же в конце субботника организовать для участников чай или кофе, то он превратится в маленький домашний праздник. С другой стороны, не следует злоупотреблять их частым проведением, так как у жильцов есть и собственные проблемы, на решение которых необходимо время.

Необходимо широко использовать в работе гласность. Этому способствует прозрачность в работе председателя правления, а именно: регулярная отчётность перед жильцами о расходованных целевых средствах. Для этого не обязательно проводить собрания жильцов, а раз в квартал или после выполнения объёмных работ проводить отчёты перед членами и жильцами ОСМД. Целесообразно на видном месте повесить доску объявлений с информацией о проводимых мероприятиях и затраченных средствах.

Обязательно, по истечении года, а, при необходимости и раньше, перед членами ОСМД с итогами работы заслушать отчёт председателя ревизионной комиссии.

Если правление и председатель вновь созданного ОСМД будут учитывать вышеизложенные рекомендации, то это позволит им избежать совершения ошибок в своей работе.