Трудно сыскать жильцов многоэтажных домов, которые были бы полностью довольны работой ЖЭКа. В качестве «лекарства» от этого недовольства жильцам многоэтажек советуют создавать ОСМД — мол, сможете сами определять обслуживающую организацию, сами будете устанавливать тарифы, сможете принимать участие в различных проектах и конкурсах, победа в которых дает финансы на решение различных проблем дома. Правда, для участия во всех этих конкурсах желательно, чтобы дом был на балансе ОСМД.

Как правило, городские ЖЭКи с радостью откликаются на передачу жилых домов на баланс ОСМД. Однако из этого правила есть исключение: ОСМД «Солнечный-2010», у которого с обслуживающей организацией — ООО «Солнечный ЖЭК» сложились, мягко говоря, неделовые и неконструктивные отношения, хочет и готов принять на баланс дом, но в этом ему отказывают.

ОСМД создали, потому что не хотели ЖЭКа

У элитного, на первый взгляд, дома — совсем неэлитные проблемы. В этом новом доме течет крыша (вода стекает до 3 этажа), в подземном паркинге после дождей стоят лужи, на некоторых этажах на стенах «расцвела» плесень, провалился асфальт у калитки во двор дома, рассказывает заместитель председателя правления ОСМД «Солнечный-2010» Владимир Бабич. Мало того, что ЖЭК, призванный обслуживать дом и ликвидировать все эти «недочеты», образно говоря, не чешется — есть и другие проблемы.

- Все договоры на обслуживание между ООО «Солнечный ЖЭК» и жильцами — разной формы, хотя есть Типовой договор. Но даже по тем договорам, которые были заключены, «Солнечный ЖЭК» систематически нарушает условия. В дополнение к вышесказанному (текущей крыше, лужам в паркинге, проваленном асфальте), не во всех квартирах есть газ, плохо убираются лестничные клетки и лифт, совсем не убирается паркинг, не организована круглосуточная работа консьержей паркинга, не в полном объеме оборудована система видеонаблюдения и контроля доступа, не выставляются счета на оплату услуг, не предоставляется информация об объемах оказанных услуг и сумм начисления по видам услуг, — говорит В.Бабич.

Кроме этого, члены ОСМД, коих на сегодняшний момент 39 (для сравнения: в доме — 90 квартир, из них 33 еще не проданы), подозревают, что ЖЭК просто на них хочет заработать: поскольку тарифы на обслуживание не прошли процедуру согласования с городской властью, у жильцов есть большое сомнение, что рассчитанные 1,93 грн./кв.м (а с 1 сентября сего года — 2,18 грн./кв.м) — это справедливый тариф. Есть еще один момент: до сентября 2009 года лифты не работали, лестницы не убирались, мусор не вывозился — в общем, никакие услуги не предоставлялись, а оплата должна была «капать» на счет ЖЭКа. «За что платить?» — возмутились жильцы дома. Именно поэтому 8 ноября 2009 года на учредительном собрании было принято решение о создании ОСМД «Солнечный-2010». 2 февраля этого года ОСМД прошло государственную регистрацию, а в конце февраля на общем собрании членов ОСМД приняли решение принять на баланс весь жилой комплекс по ул.Мостостроителей, 17.

О своем решении члены ОСМД «Солнечный-2010» дважды уведомляли балансодержателя дома — ООО «Приват-Житло-Юг», но только в сентябре этого года получили от ООО «Приват-Житло-Юг» ответ, в котором сказано, что ООО «Приват-Житло-Юг» уже не является балансодержателем всего жилого комплекса. «14 июня 2010 г. ООО «Приват-Житло-Юг» в качестве вклада в уставной капитал ООО «Солнечный ЖЭК» внесло имущество, которое принадлежало ООО «Приват-Житло-Юг».., а именно нежилые помещения общей площадью 3826,8 кв.м...: общие проезды верхнего и нижнего паркингов, лестничные клетки, шахты лифтов, мусоропроводы с первого по девятый этаж и в верхнем и нижнем паркингах и в надстройке, помещения котельных, тамбуров и машинного отделения», — сказано в ответе, в котором также ОСМД «Солнечный-2010» рекомендуют обратиться к ООО «Солнечный ЖЭК» для решения вопроса.

В ООО «Солнечный ЖЭК» с аналогичным обращением о готовности принять весь жилой комплекс на баланс ОСМД обратилось 18 октября, но еще не завершена процедура документального переоформления состоявшейся передачи дома на баланс ООО «Солнечный ЖЭК». Но с того момента, как образованное ОСМД заявило о своем желании принять дом на баланс, рассказал заместитель председателя правления ОСМД «Солнечный-2010» В.Бабич, у членов ОСМД начались неприятности: то в их квартиры перестают подавать воду, то появляются сложности с подключением газа, то неожиданно дают отопление, и в результате у людей, только сделавших ремонт, вся квартира «плавает» в горячей воде. А в случае, например, порыва водопроводной трубы члены ОСМД, отказавшиеся от услуг ЖЭКа (далеко не все это сделали — прим. авт.), оказываются один на один с проблемой: «Солнечный ЖЭК» не желает перекрывать воду, чтобы дать возможность людям устранить течь!

Последней каплей стало отключение с 5 ноября отопления и прекращение подачи горячей воды в дом. Дом оборудован крышной котельной, но из-за задолженности ЖЭКа перед ДК «Газ Украины» подачу газа в котельную прекратили. ОСМД, аккумулирующее на своем счету средства жильцов, которые отказались от услуг ЖЭКа, заключило прямой договор с ДК «Газ Украины» и оплатило задолженность в размере 40,5 тыс. грн. И чтобы на котельную подали газ (а, соответственно, в квартирах появилось отопление и горячая вода), нужна была лишь малость — подписать с ООО «Солнечный ЖЭК» договор переуступки долга. Однако подписывать этот договор в ЖЭКе не хотят, говорит Владимир Бабич (забежим немного вперед: на сегодняшний момент договор переуступки долга подписан — прим. авт.).

- Чего мы хотим? Мы хотим принять на баланс дом, управлять им и обслуживать его, — говорит заместитель председателя правления ОСМД «Солнечный-2010» Владимир Бабич.

«ОСМД создали злостные должники», — считают в ЖЭКе

Нынешний директор ООО «Солнечный ЖЭК» Александр Ильюк работает здесь с сентября прошлого года, поэтому конфликт с ОСМД ему «достался в наследство» от предыдущего руководства. Но он считает, что позиция членов ОСМД — неправильная.

- История неплатежей в этом доме длительная. И на каком-то этапе владельцы квартир, имеющие определенную задолженность, решили объединиться в ОСМД. Но есть часть жильцов, которые не хотят становиться членами ОСМД, а есть еще и «Приват-банк», который является собственником 33 непроданных квартир и представителей которого на собрание по созданию ОСМД даже не пригласили, — рассказывает Александр Ильюк.

Именно из-за неплатежей жильцов у ООО «Солнечный ЖЭК» возникла задолженность перед ДК «Газ Украины», есть задолженность перед ГКП «Николаевводоканал», появилась трехмесячная задолженность по зарплате работникам ЖЭКа.

- Получилось что: члены ОСМД не платят, часть жильцов, которые платили раньше, заняли выжидательную позицию — чья возьмет. И с мая этого года у нас — полный провал по финансированию. Единственный, кто четко оплачивает, — это «Приват-банк», собственник непроданных квартир, хотя никакими услугами не пользуется. Но ведь в обслуживание входят не только квартиры, а и весь первый этаж (офисы, помещение магазина), паркинг, подвальные коммуникации, охрана, уборщицы, система видеонаблюдения. Кроме того, собственник непроданных квартир категорически против передачи дома на баланс ОСМД. Никто не возражает: если бы все 90 квартир были проданы, тогда жильцы имеют полное право создать ОСМД и принять дом на баланс. Но на данном этапе за банком остаются 33 квартиры по площади, равной половине жилой площади дома, — говорит Александр Ильюк.

ООО «Солнечный ЖЭК» обратилось в суд с исками к должникам, и суд вынес решение в пользу ЖЭКа. Однако даже по решению суда погашать задолженность никто из членов ОСМД не торопится. Но и в этой отвратительной финансовой ситуации ООО «Солнечный ЖЭК» старается решать все проблемные вопросы. По словам А.Ильюка, уже практически полностью устранено протекание крыши. К слову, крыша протекала не по вине ЖЭКа, а по вине херсонской фирмы, которая эту крышу делала: технология явно не была соблюдена. Лужи в паркинге — тоже по причине плохой гидроизоляции. Как только будут завершены работы по крыше, ЖЭК возьмется за паркинг — эти вопросы держатся на контроле. Что же касается упреков членов ОСМД в том, что далеко не во всех квартирах есть газ, то это происходит лишь по вине самих жильцов, которые не устраняют обнаруженные нарушения — после взрыва газа в жилых домах требования Госгорпромнадзора стали еще более жесткими, что и понятно — речь идет о жизни людей.

Директор ООО «Солнечный ЖЭК» недоумевает: на каком основании с членов ОСМД взимается квартплата, если у ОСМД на балансе ничего нет? Какие могут быть «благотворительные взносы на развитие дома»? Александр Ильюк уверен, что жильцов дома «заманили» в ОСМД обещанием низкой квартплаты (1,6 грн./кв.м), а на самом деле квартплата у членов ОСМД повысилась до 2,18 грн./кв.м (сделаем здесь небольшое отступление: члены ОСМД продемонстрировали уведомление от ООО «Солнечный ЖЭК» о том, что с 1 сентября тариф на обслуживание ЖЭКом составляет те же 2,18 грн./кв.м — прим. авт.).

Впрочем, за плательщиков ООО «Солнечный ЖЭК» борется, и эта борьба приносит свои результаты: один из членов ОСМД вышел из его состава и вернулся на обслуживание в ЖЭК.

- Допустим, вы написали мне заявление о том, что отказываетесь от услуг ЖЭКа. А потом у вас прорывает трубу. Вы обращаетесь ко мне с просьбой перекрыть воду. Я, как махровый бюрократ, достаю ваше заявление. Это вы написали? Вы. Почему вы тогда пришли ко мне, идите в ОСМД. Вы идете в ОСМД, а они вам только могут сказать «да-да-да», но сделать ничего не могут — ключей ни от каких помещений у них нет, — говорит Александр Ильюк.

Однако у директора ООО «Солнечный ЖЭК» Александра Ильюка есть свое видение выхода из конфликта с ОСМД «Солнечный-2010»:

- Давайте подведем черту, допустим, на 1 мая. Задолжавшие ЖЭКу члены ОСМД рассчитываются по задолженности с ООО «Солнечный ЖЭК» на эту дату, а потом мы заключаем договор с ОСМД на обслуживание дома. А если хотят — пусть обслуживаются сами.

Подведем черту

Как видите, позиции у обеих конфликтующих сторон не очень стыкуются: ОСМД ничего не хочет слышать об ООО «Солнечный ЖЭК», а ООО «Солнечный ЖЭК» считает, что члены ОСМД должны погасить существующие долги. Получается, патовая ситуация?

Выход из создавшейся ситуации все же есть, уверены и начальник управления инвестиций, координационной работы с ОСМД и перспективного развития ЖКХ департамента ЖКХ Иван Богославец, и исполнительный директор Ассоциации ОСМД г.Николаева Михаил Антоненко.

По словам И.Богославца, городская власть не имеет права вмешиваться в этот конфликт и ничем не может помочь ОСМД «Солнечный-2010», у которого только один выход — обращаться в суд и в суде требовать передачи дома на баланс ОСМД. Об этом же говорит и М.Антоненко, тем более что законодательство — и Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», и Постановление КМУ от 11 октября 2002 года №1521 «О реализации Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» — полностью на стороне ОСМД «Солнечный-2010». Да и судебная практика говорит о том, что как бы ни сопротивлялся балансодержатель дома передаче дома на баланс ОСМД, пусть бы даже дошел до Верховного Суда, а вариантов нет — решение будет принято в пользу ОСМД.

ОСМД «Солнечный-2010» осталось только дождаться документального переоформления передачи дома на баланс ООО «Солнечный ЖЭК», а потом — начинать все сначала: обращаться к ЖЭКу с просьбой передать дом на баланс, а в случае отказа — судиться.