За прошедший год рынок недвижимости в Украине охарактеризовался понижением стоимости жилья на вторичном рынке на 6-10 процентов.

Так, однокомнатную квартиру в Киеве в январе предлагали в среднем за $37-40 тыс., а еще год назад цена предложения была $50 тыс. и выше. Что касается активности рынка, то, по словам министра юстиции Александра Лавриновича, в течение 2010 года нотариусами Украины было заверено более 224,9 тыс. договоров купли-продажи жилой недвижимости. Это на 0,5 процента меньше показателя 2009 года.

А какое положение дел в Николаеве?

Стоимость жилья в нашем городе за последние два года снизилась, как снизилось и количество продаваемых квартир. Но это не значит, что квартиры перестали быть востребованными. Недвижимость всегда в цене и наш город не исключение. Хотя ряд причин экономического характера привел к изменению масштаба цен. Специалисты называют несколько основных факторов, повлиявших на их уменьшение. Во-первых, это отсутствие доступной ипотеки. Поскольку те условия, на которых сегодня предоставляют ипотечные кредиты, недоступны большинству покупателей. Второй причиной является общее ухудшение экономической ситуации. Согласитесь, что сегодня, в условиях постоянно растущих цен на продовольствие и коммунальные услуги, очень тяжело откладывать деньги на приобретение жилья.

По мнению представителей Николаевской областной ассоциации специалистов недвижимости, чтобы лучше понять нынешнее положение дел с недвижимостью в нашем городе, необходимо оглянуться назад, в предкризисные годы. Тогда шел необоснованный рост цен. Никакой реальной почвы для такой стоимости жилья в Николаеве не было. Для нашего города она была просто немыслимой. Дошло до того, что дешевле николаевской недвижимость можно было купить в Италии, Чехии или Болгарии!

Так на кого или на что были рассчитаны такие цены? Если расчет был на инвестиции в экономику региона, на новые рабочие места и приток жителей, то он явно не оправдался. В определенной степени тогдашнюю ситуацию можно было объяснить ажиотажем и обширным ипотечным кредитованием.

Те годы были «золотым временем» для продавцов. У некоторых из них, что называется, «отказали тормоза»: сегодня квартира, образно говоря, стоит 45 тысяч долларов, а через день уже 48. При этом в качестве аргумента выдвигалось оправдание: «покупателю банк все равно даст кредит». Да и часть банков «подогревала» обстановку. Ипотечное кредитование носило массовый характер — от покупателей отбоя не было. Ипотека стала шансом для тех людей, которые не успевали собрать деньги на жилье (особенно в условиях постоянно растущих цен). Однако, как показали дальнейшие события, очень многие люди не рассчитали свои возможности, и сейчас они пожинают горькие плоды.

Более того, ипотечный бум прошлых лет (или, если хотите, «мыльный пузырь») превратился в дополнительный фактор, тормозящий сегодня работу рынка недвижимости. Заемщики, не имеющие возможности выплачивать кредит, вынуждены выставлять на продажу свои квартиры. Их еще именуют «банковскими». А поскольку за эти годы рынок упал процентов на 30-40, то и продажа квартиры не всегда покрывает невыплаченную часть кредита. Такая ситуация еще и морально давит на продавца, часто заставляет, игнорируя рыночные законы, завышать цену продаваемого «объекта». С одной стороны, таких людей можно понять: выплатив значительные суммы, они остаются без крыши над головой. Но с другой — завышенная цена «банковских» квартир дезориентирует рынок и замедляет его работу.

По словам экспертов, сегодня в Николаеве наибольшим спросом пользуется дешевое жилье: до 20 тысяч долларов. На практике это может быть или «жилкоп», или «гостинки» определенной этажности и состояния. Далее по популярности идут однокомнатные и двухкомнатные. Причем спрос на них почти одинаков, хотя раньше однокомнатные ценились больше. Желание приобретать трехкомнатные квартиры в последнее время явно невелико, еще больше спрос упал на 4-х комнатные. В последнее время они продаются практически по цене 3-х комнатных.

Кроме того, сегодня рынок недвижимости в нашем городе характеризуется относительно небольшим разбегом цены как между одно- и двухкомнатными квартирами, так и двух- и трехкомнатными. В то же время, среди тех же однокомнатных (как, впрочем, и квартир с большим числом комнат) ценовая «вилка» достаточно велика. Есть однокомнатные квартиры, которые сегодня выставлены по цене в 30 тысяч $, а есть и те, которые долго и безуспешно продаются за 20. Все зависит от этажности, района, состояния и других факторов. Более того, по средней цене этого диапазона (25 тысяч $) сегодня покупатели ищут и находят двухкомнатные квартиры. Другое дело, какие это квартиры, где и в каком состоянии. Цена определяется в каждом конкретном случае, причем, желательно, чтобы это делал специалист.

Еще одна особенность сегодняшнего дня — готовность продавца идти на значительные уступки во время торга. Однако этим характеризуются те квартиры, цена на которые была изначально завышена.

А завышение цены у нас встречается довольно часто. Это наш менталитет: если свою квартиру знакомые три года назад продали за 50 тысяч дол., то почему я сегодня такую же буду продавать дешевле. И пока такого продавца объективные условия (например, отказ нескольких покупателей) не заставят опустить цену до рыночной, он упорно будет стоять на своем. Однако тот, кому нужно продать, в конце концов, получает цену не выше рынка. Более того, те продавцы, которые долго продают, нередко оказываются даже в проигрыше. Часто им не дают и тех денег, которые предлагали полгода назад.

По утверждению экспертов, для Николаева характерен еще один нюанс. Среди не очень сведущих людей в последние месяцы бытует мнение, что, дескать, на каждом столбе висит объявление о выдаче кредитов, поэтому мы и поднимаем цену на свою квартиру. Некоторые банки и СМИ подогревают ситуацию. В то же время работающие на николаевском рынке недвижимости риэлторы не наблюдают не только обширного кредитования, но и даже желания потенциальных покупателей брать этот кредит. Сегодня люди в основном рассчитывают на себя, о кредите речь заходит тогда, когда не хватает для покупки квартиры относительно небольшой суммы. Банковская ипотека со своими высокими ставками и жесткими требованиями по отношению к экономическому и социальному статусу клиента делает массовое кредитование невозможным.

Однако и для покупателя, имеющего деньги на руках, не все так просто. Специалисты не рекомендуют им бесконечно перебирать варианты. Во-первых, никто не может дать гарантию, что завтра цены не начнут расти. А во-вторых, даже если цены в целом будут снижаться и в дальнейшем, то это не значит, что они снизятся и на ту конкретную квартиру, которую ищет данный покупатель. Более того, в Николаеве не такой уже и обширный рынок недвижимости. И если покупатель сегодня отказывается от подходящей ему квартиры из-за высокой (по его мнению) цены, то в дальнейшем он может и не найти равноценный вариант.

Что касается прогнозов, то это вообще дело неблагодарное. И, по словам экспертов, если в предкризисные годы ситуацию можно было прогнозировать хотя бы на несколько месяцев вперед, то в последнее время делать это практически невозможно. Но все же анализ ситуации последних месяцев позволяет сделать вывод, что сегодня в Николаеве рынок недвижимости более склоняется к снижению цен, чем к их росту. Однако все очень неоднозначно и требует индивидуального подхода в каждом конкретном случае.

И еще один нюанс. За годы кризиса были вынуждены закрыться многие фирмы, работавшие с недвижимостью. Часть их сотрудников продолжила свою работу нелегально. Необремененные ответственностью, они часто стараются заработать на клиентах по максимуму, а могут и просто вас «кинуть». Будьте бдительны!