Мусор под окнами, неработающие лифты, прорвавшиеся трубы в подвале — картина привычная для большинства николаевских дворов.

Уже несколько лет на слуху реформа ЖКХ. В Николаеве процесс реформирования данной отрасли восприняли по-своему — городские власти решили на конкурсной основе предоставлять право предприятиям оказывать коммунальные услуги населению. Так в нашем городе появились частные ЖЭКи. Что получили горожане от такого реформирования? Ничего. Приход частных ЖЭКов не сделал наши дворы чище, а дома целее. Получается, что реформирования никакого и не было?

Изношенный жилищный фонд и недобросовестная работа ЖЭКов по-прежнему доводят горожан до белого каления. Для большинства николаевцев до сих пор остается секретом, что должны и не должны делать ЖЭКи. В этом свете разговоры о повышении тарифов наталкиваются на полное непонимание населения.

Так все же обоснованyо или необоснованно местные власти пытаются увеличить размер квартирной платы? Что такое ОСМД и может ли стать объединение совладельцев многоквартирных домов альтернативой традиционному ЖЭКу? Да и в принципе возможно ли уменьшить тарифы и какие для этого существуют пути? С этими вопросами редакция обратилась к эксперту — председателю Николаевского областного отделения Всеукраинской ассоциации «Укржитлоэксплуатация» Сергею Клименко.

- Сергей Васильевич, разрешите начать разговор с наиболее злободневного вопроса — повышения тарифов. По словам директора департамента ЖКХ Валентина Гайдаржи, уже посчитаны подомовые тарифы. Они составят от 3,5 до 6 грн. за 1 кв. м (сейчас «вилка» тарифов колеблется от 1,04 до 1,84 грн. за 1 кв.м). Является ли обоснованным столь существенное повышение?

- Такие тарифы соответствуют действительности. Но мне кажется, есть некоторые аспекты, которые надо понимать, когда мы обсуждаем тарифы.

Первый: тариф — это величина расчетная, теоретическая и нормативная. Тариф характеризует, сколько надо платить при 100%-м выполнении всех работ, «забитых» в нормативных документах при сегодняшней стоимости каждого из видов работ. Это железная логика, прописанная в цифрах и формулах, утвержденных Постановлением КМУ. Отступить от нее нельзя. Нравится нам это или нет.

Второй: сумма, которую человек платит, зависит не только от тарифа, а и от объемов выполненных работ. На мой взгляд, необходимо смещать акцент с контроля за размером тарифов на контроль за объемом и качеством услуг. Давайте контролировать объем работ и платить по факту только за то, что сделано. Сегодня ГИРЦ (городской информационно-расчетный центр — ред.) производит начисление квартирной платы практически для всех ЖЭКов коммунальной собственности города. И технология, которая используется при этом, предусматривает возможность снижения начислений, если работы не выполнены. Просто об этом мало кто знает из жильцов. К примеру, если не работал лифт или не убирался двор в текущем месяце — жители должны платить меньше. Это, конечно, небольшие суммы, но все-таки. Но для этого нужно, чтобы ЖЭК по собственной инициативе или с подачи жителей зафиксировал недовыполнение работ.

Существует и третий аспект, который меня очень волнует. Соотношение доходов горожан и размера коммунальных платежей вызывает вполне обоснованные негативные эмоции. Но почему весь негатив сыпется на головы коммунальщиков — работников ЖЭКов и департамента ЖКХ горисполкома? Почему все пытаются решить проблему только путем снижения тарифа, и никто не говорит о том, что суть проблемы не в ЖЭКах, а в низкой зарплате, в уровне доходов людей? Однако это не проблема директора ЖЭКа или руководителя департамента ЖКХ. Кстати, во многих городах тарифы для населения уменьшены за счет дотаций из местного бюджета. Люди платят меньше, потому что часть расходов берет на себя бюджет. С нашим бюджетом это сделать пока невозможно. Уважаемы депутаты, наполняйте бюджет, перераспределяйте его по-другому, делайте так, чтобы у людей была работа и достойная зарплата. Не надо это валить на голову тех, кто обеспечивает безопасное проживание. Это не их проблема.

- Согласны ли Вы с мнением, что ЖЭК не справляется с возложенными на него функциями?

- Хочу сразу же сказать, что большинство вопросов, которые у нас сегодня существуют, — это вопросы капитального ремонта. Но капитальный ремонт не входит в тариф квартирной платы. И 98% жителей этого не знают. На самом деле капитальный ремонт финансируется только из городского бюджета. ЖЭК к этим деньгам никакого отношения не имеет.

Я не могу сказать, что дома не обслуживаются, хотя слышу это каждый день. И от депутатов, и от жителей. Я однажды предложил одному депутату сагитировать соседей и отказаться от услуг ЖЭКа и, разумеется, не платить за услуги. Я рисовал перед этим человеком такую картину: через три дня у вас вырастут горы мусора возле подъезда. Еще через три дня по всему двору будут валяться бумажки, бутылки, палки. Через 2 недели максимум у кого-нибудь что-то прорвет и тогда затопит всех жильцов. Лучшее, что сделают ваши соседи или водоканал — перекроют или ввод воды на дом, или этот стояк. Если никто ничего не будет делать, весь подъезд будет жить без воды. Если забьется канализация, а она забьется в лучшем случае через месяц, давайте понимать, что через первый этаж все нечистоты пойдут на улицу. Еще через две недели в мусорных кучах заведутся крысы и мышки. В течение месяца у вас появится какой-нибудь маленький свищик в системе отопления и в подвал пойдет горячая вода. Через неделю там будут комары и блохи, потому что тепло и сыро. Лифт, конечно, работать не будет. А если выгорит электрический щиток на какой-то площадке, люди останутся без света. И я вас уверяю, что через 2 месяца вы не то, что придете, вы прибежите и попросите, чтобы ваш дом опять обслуживал ЖЭК.

Поэтому говорить, что ЖЭК ничего не делает — это неправильно. То, что он делает недостаточно — это да. К сожалению, он латает дыры и устраняет аварийные ситуации в большинстве случаев. А на перспективу не работает. Но в том тарифном поле, которое существует сегодня, он в принципе не может выполнить работу хорошо.

- Вы сказали, что ЖЭКи в принципе не могут работать хорошо. А как же тогда быть с заявлениями нашего мэра, который постоянно говорит о том, как он замечательно реформировал ЖКХ? И был ли вообще смысл в том, чтобы передавать ЖЭКи в частные руки?

- Эта схема существует в нашем городе с 2007 года. Почти все предприятия работают на конкурсной основе, в том числе и предприятия коммунальной формы собственности. Замечу, что четыре года назад конкурсы на обслуживание жилого фонда действительно были нужны. Во-первых, мы попробовали. Во-вторых, проводя конкурсы, мы немножко подстегнули тех, кто был на месте руководителей. Они стали понимать, что они тут не вечно. И в-третьих, когда пришли частники, мы решили вопросы задолженности ЖЭКов перед субподрядчиками. На тот момент была большая задолженность перед «Николаевоблэнерго» и предприятиями, вывозившими мусор. Практически со всеми подрядчиками была налажена работа.

Скажу, что когда внедрялись конкурсы, были иллюзии о том, что при передаче ЖЭКов в частные руки тарифы должны уменьшиться и в дальнейшем в отрасль придут инвестиции. Но на практике выяснилось, что это совсем не так.

- По-вашему мнению, кто лучше справляется с обслуживанием домов: коммунальные или частные ЖЭКи?

- Главная задача бизнеса — зарабатывать деньги. Если ты не прибыльный — это плохо. При обслуживании жилья в рамках сегодняшнего законодательства все наоборот. Если ЖЭК прибыльный и платит налог на прибыль, — это недопустимо. Поскольку основной оборот денег ЖЭКа сегодня — это деньги квартирной платы. Рентабельность в квартирной плате не предусмотрена. То есть прибыли у него не должно быть по определению. Если на конец отчетного периода у руководителя ЖЭКа остались деньги, и он заплатил с них налог на прибыль в Государственный бюджет, это значит, что он недодал услуги жильцам. То есть он взял с жильцов деньги за обслуживание их дома и отдал их в бюджет.

- В чем же тогда смысл передачи ЖЭКов в частные руки?

- В принципе, нет никакой разницы — ЖЭК частный или коммунальный. Все зависит лишь от способностей руководителя.

Я уже говорил, что, по моему мнению, конкурсная основа при выборе ЖЭКа себя исчерпала. Потому что конкурса как такового не происходит. Победитель конкурса получает от горисполкома дома на обслуживание и производственные базы с транспортом и техникой. То есть все необходимое для обслуживания жилого фонда. По сути дома и производственные базы как были собственностью города, так и остаются. Более того, основным требованием конкурса является сохранение рабочих мест за всеми людьми, которые работают на данном предприятии.

Я задаюсь вопросом: что меняется в результате конкурса? Дома и производственные базы те же. Даже работники ЖЭКа остаются на своих местах. Сегодня, грубо говоря, проходит конкурс между учредителями предприятий. В данный момент я считаю, что эта технология себя уже исчерпала и на высший уровень мы не выйдем.

- Сергей Васильевич, Вы упомянули, что ЖЭКи не могут быть прибыльными по определению, почему же тогда не уменьшается количество желающих обслуживать жилой фонд города?

- У победителей конкурса появляется возможность использовать производственные базы, которые он получает для обслуживания домов на льготных условиях. На территории этих баз можно производить другие услуги и получать прибыль. Также оказывать платные услуги населению. К примеру, в квартире за тарифную плату ЖЭК не должен делать никакую работу. Если у вас течет кран или нужно заменить сантехнику, работники ЖЭКа не обязаны этого делать. В итоге, взяв на обслуживание определенную территорию, предприятие моментально получает огромное количество заказов от населения за наличные деньги.

- Существует ли прайс на дополнительные услуги населению?

- У некоторых предприятий существует перечень платных услуг и их расценки. Как правило, их вывешивают в здании ЖЭКа, где можно с ними ознакомиться. Но иногда доходит до абсурда. Например, в одном из ЖЭКов если жилец хочет зайти в подвал или попасть на крышу, он должен заплатить по 200 грн. в час и только тогда работник ЖЭКа откроет ключом двери.

Действительно, бывает, что человек хочет улучшить свои жилищные условия, для этого ему нужно поменять разводку и перекрыть воду всему стояку. Но слесари ЖЭКа этого делать не обязаны. В тарифе квартирной платы это не предусмотрено. Если случиться авария, тогда работники ЖЭКа ликвидируют ее бесплатно. Но за работу по улучшению жилищных условий жилец должен заплатить. Разумеется, не 200 грн. в час.

При таком подходе к конкурсам я готов утверждать, что коммунальные предприятия, обслуживающие дома, — это более правильно, чем частники в том виде, в котором они существуют.

- Как Вы думаете, может ли стать альтернативой ЖЭКу объединение совладельцев многоквартирных домов, или ОСМД?

- У нас сегодня есть две крайние точки — ЖЭК и ОСМД. ЖЭК в его нынешнем виде не устраивает никого — ни власть, ни жильцов. В чем главная проблема ЖЭКов? Человек платит деньги, взамен он получает работу. Но для того, чтобы данному предприятию получить прибыль, ему нужно взять больше денег и выполнить меньше работ. И это закон природы. Поэтому в сегодняшнем виде ЖЭКи нежизнеспособны.

У нас есть другая крайняя точка — это ОСМД. Многие считают ОСМД панацеей. Существует даже государственная программа, согласно которой предусмотрена 100% ОСМДизация до 2014 года. Однако тут не все так просто. ОСМД — это юридическое лицо, которое должно ежемесячно готовить и сдавать массу отчетов, действовать в законодательном поле. Государство пока закрывает глаза на многие недостатки в их работе. Но в тот момент, когда дадут команду «фас», там не останется камня на камне. К примеру, в Николаеве около 300 ОСМД и лишь примерно в 50 из них бухгалтерский учет ведется на должном уровне.

Как правило, ОСМД создаются в новых домах, где люди сами были пайщиками. Не более 40 домов перешли в ОСМД из коммунальной собственности города. Многие, кто ратуют за ОСМД, говорят, что для них главное — выкинуть дом из коммунальной собственности, чтобы голова о нем не болела. По закону перед передачей дома ОСМД должен быть сделан капитальный ремонт за счет местного бюджета. Фактически же этого не происходит. Ведь капремонт включает в себя ремонт труб холодной и горячей воды, канализации, труб отопления, крыши и межпанельных стыков и т.д. Максимум, что делается — это ремонт какого-то отдельного элемента. Я считаю, что несправедливо, когда из городского бюджета, в котором предусматривается 15 млн. грн. на 3 тыс. коммунальных домов, забирают 3 млн. грн., чтобы помочь 5 или 10 ОСМД. По сути происходит стимулирование создания ОСМД за счет других домов. Бюджет-то у нас ограничен.

И последнее. После создания ОСМД люди остаются один на один со своим капремонтом. Одно дело, если дом новый и в нем живут люди хорошего достатка, совсем другое дело, когда речь идет о старом доме. И закон таков, что если часть жильцов собрались и создали ОСМД, то бабушка, не вступившая туда, будет платить по установленному тарифу, нравится ей это или не нравится. Ликвидировать ОСМД можно как любое юрлицо, но только если этого хотят учредители. А если они не хотят, то сделать это практически невозможно.

В нынешних условиях ОСМД держится на энтузиазме. Как правило, ОСМД обслуживают свой дом сами для того, чтобы минимизировать расходы. И если завтра, не дай Бог, дом рухнет, никто ответственности за это нести не будет. Пока дом коммунальный, если он стал ветхим, то жильцов отселят в отселенческий фонд, который является коммунальной собственностью города. Если что-то случится с домом, в котором создано ОСМД, другого жилья людям никто не даст.

- Если ЖЭК и ОСМД — это крайние точки, то где же золотая середина?

- Я считаю, что выход в создании управляющих компаний. В Министерстве ЖКХ это уже декларируют. Это прописано в проекте Жилищного кодекса, который сейчас активно обсуждается.

Было бы целесообразно на территории, которая обслуживается нынешними ЖЭКами, создать предприятие коммунальной формы собственности — управляющую компанию. По сути дела это предприятие будет представлять интересы жителей. И люди будут платить квартирную плату на его счета. При этом вопросы регулирования финансовых отношений останутся подконтрольными городскому совету. Но данное предприятие ведет абонирование, производит начисления, следит за объемами выполненных работ. Тем не менее само предприятие работы не выполняет.

- Не станет ли управляющая компания еще одной административной прослойкой? И какие выгоды получат люди от такого нововведения?

- У управляющей компании есть целый ряд преимуществ по сравнению с ЖЭКами. Кстати, из десятков ЖЭКов мы создадим один, как, например, в Харькове. Наша основная цель — разделить функции заказчика и подрядчика. Затем создать рынок подрядчиков, а в дальнейшем и управляющих компаний.

На практике в Николаеве можно взять один участок и апробировать такую схему на нем. Если она сработает нормально, можно будет распространить ее на весь город.

Схема состоит в следующем — жильцы заключают договор с управляющей компанией. Эта компания нанимает подрядчиков для выполнения работ в том или ином жилом доме. На мой взгляд, будет правильно, если подрядчики будут специализированными — сантехники, электрики, строители, дворники. Возможно в качестве подрядчика выступит нынешний ЖЭК. С подрядчиками заключаются краткосрочные договора. И если, например, компания дворников плохо справляется со своими обязанностями, на ее место сразу же нанимается другая. Таким образом создается рынок подрядчиков.

Управляющая компания оплачивает работу подрядчиков только по факту выполненных работ. Если работник забил 2 гвоздя по 20 коп., то заработает 40 коп. В результате мы получаем людей, которые заинтересованы забивать как можно больше гвоздей. Появляется кто-то, кто хочет сделать в доме работу, потому что хочет заработать больше денег.

Также благодаря этой схеме обеспечивается связь управляющей компании с домами. Управляющая компания нанимает на работу так называемого управителя, который несет ответственность за, к примеру, 10 домов. Этого человека знают жильцы и обращаются к нему со всеми своими проблемами. Ежедневно управитель обходит закрепленные за ним дома, проводит обследования, готовит списки работ, которые необходимо выполнить и т.д. То есть появляется физическое лицо, которое отвечает за данную территорию.

Вторым этапом реформы должно стать появление рынка самих управляющих компаний, что, к слову, прописано в проекте Жилищного кодекса. Таким образом у жителей появляется возможность выбирать, с кем работать.

В итоге мы приходим к той схеме, которая сегодня отлично работает в Польше и Прибалтике.