Приведет ли снижение ставок кредитования к оживлению рынка недвижимости, «КП» в Украине» разбиралась вместе с экспертами.

Одним из первоочередных заданий для правительства Владимир Зеленский назвал необходимость снижения ставок по кредитам. А с учетом того, что НБУ обещает уменьшить учетную ставку до 8% к концу 2020 года, это может привести к снижению процентных ставок в украинских банках. В том числе и по ипотеке, что в свою очередь может отразиться на рынке недвижимости.

Обещают дешевую ипотеку

Дешевеющие кредитные ресурсы уже в этом году могут запустить механизмы ипотечного кредитования, которые до сегодняшнего дня фактически отсутствовали в Украине. При реальной процентной ставке выше 20% годовых такие кредиты, согласитесь, становятся золотыми.

Согласно статистике НБУ, в прошлом году на первичном рынке кредиты банков финансировали не более 7−8% сделок, на вторичном рынке эта доля была еще ниже.

Однако в Нацбанке уверены, что уже в 2020 году в Украине может возобновиться ипотечное кредитование под 14-15% годовых. Такое заявление сделала первый замглавы НБУ Екатерина Рожкова. Она отметила, что Нацбанк снижает учетную ставку быстрее, чем планировал, и будет продолжать это делать. Банки уже отреагировали снижением ставок по депозитам.

«Что будет дальше? Будет снижаться цена ресурсов. Это значит, что экономика начнет кредитовать. Я вообще считаю, что следующий год должен стать годом полноценного восстановления ипотечного кредитования. Сегодня гривневая цена ресурсов в банках 8−9%, то есть уже можно говорить об ипотеке 14−15% в гривне. И это наша задача на следующий год, потому что это даст толчок дальнейшему развитию экономики», — отметила Рожкова.

Если учесть, что сейчас ставки по ипотечным кредитам в Украине составляют около 20%, то их уменьшение может существенно разогреть рынок. Как говорят банкиры, при снижении процентной ставки по кредитам на 2% происходит рост обращений за ипотечными кредитами как минимум на 20%. То есть при снижении ставки в полтора раза количество ипотечных кредитов может вырасти минимум вдвое, что увеличит спрос на рынке жилья.

Как это повлияет на цены

Правда, эксперты говорят, что цены на квадратные метры из-за этого особо расти не будут. Слишком много жилья построили за последнее время.

«Цены на рынке недвижимости расти не будут, — считает аналитик TeleTrade Сергей Родлер. — Во-первых, власти заинтересованы в поддержке экономической активности в стране, уже сейчас проводятся меры по выводу экономики из тени, есть цель стимулирования бизнес-активности путем предоставления более выгодных кредитов, ведутся работы по снижению монополии в стране. То есть, если застройщики захотят повышать цены, власть в состоянии своевременно обратить на это внимание и пресечь такие действия. Будут ли давать ипотечные кредиты бездумно? Нет, банковский сектор еще слаб для увеличения доли ипотечного кредитования».

По его словам, второй фактор – это курс национальной валюты. Если он будет стабильным, а это основной фактор влияния на динамику цен, значит сильного колебания стоимости квадратного метра не будет.

«В-третьих, если бы мы ждали в 2020 году экономический бум в стране, то в первую очередь мы бы ждали и рост цен на рынке недвижимости, — говорит Родлер. — А у нас пока, при условии, что до 40% населения живут за чертой бедности (разные источники дают разные оценки уровня бедности), экономический рост только формальный. Население в массе своей не стало зарабатывать больше, значит, спрос на недвижимость пока расти не будет. Ждать ли снижения цен? Вряд ли. Застройщики постараются удерживать существующие цены, так как курс доллара падает, и построенное в период стоимости доллара по 27 грн. жилье становится сейчас менее выгодным для продажи. В минус застройщики работать не будут».

Что говорят застройщики

Однако с таким мнением не согласны застройщики. Там как мантру твердят свою коронную фразу «будет только дорожать». И это несмотря на то, что в 2020 году паевый взнос для жилищного строительства снижен с 4% до 2%, а в следующем году и вовсе упадет до 0%.

Так, например, председатель правления холдинговой компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир прогнозирует рост цен на жилье в столице на 15% в текущем году.

«Считаю, что стоимость квадратного метра в 2020-м будет только расти. По итогам года рост может составить до 15%. Сегодняшняя стоимость квадратного метра — это минимальная цена. Я не считаю элитное жилье — там свой алгоритм, тенденции, настроения. Мы говорим о социальном, доступном жилье, сейчас выходим на себестоимость 19-20 тыс. гривен/кв. м. Это стоимость земли, работ, инфраструктуры, заработка предприятия. Строительно-монтажные работы на сегодня обходятся примерно в 14-15 тыс. гривен/кв. м», — сказал Кушнир.

По его словам, отмена паевого участия не приведет к удешевлению квартир на первичном рынке недвижимости.

«Во-первых, растет стоимость комплектующих строительства. Во-вторых, застройщики вынуждены постоянно поддерживать на конкурентном уровне зарплату строителям. Многие из них уже уехали строить Европу, а те, что остались, хотят эквивалентную зарплату. В-третьих, расходы на землю, сети, рекламу — это все не стоит на месте. Так что дешевле не будет», — отметил Кушнир.

Правда, если поднять цену квадратного метра на 15%, это еще не значит, что его начнут тут же покупать. После таких повышений застройщики обычно проводят всевозможные акции со скидками в те же 10-15%.

Что говорят риэлторы

В свою очередь, на вторичном рынке жилья, который анализируют риэлторы, в последнее время наблюдался рост цен в долларах на квадратный метр.

«Рост начался летом, — рассказали «КП» в Украине» в одном из крупных агентств. – Причин несколько. Во-первых, начала укрепляться гривна. А люди, которые продают жилье на вторичном рынке, часто смотрят в сторону новостроек, где цена квадратного метра зафиксирована в гривне. Вот и получилось, что новостройки начали дорожать в долларах по мере укрепления национальной валюты. За этой тенденцией последовал и вторичный рынок. Второй момент, который усилил спрос на жилье в старых домах – это проблемы у многих массовых застройщиков. Те, кто раньше сдавал жилье в срок, теперь задерживают стройки на 2-3 года. Люди понимают, что, вложив деньги в новое жилье, можно въехать в него не раньше, чем через пять лет, а то и вовсе остаться с инвестиционным договором на руках. Поэтому ситуация на вторичном рынке будет сильно зависеть от того, как поведут себя в 2020 году массовые застройщики. Возобновит ли работу в полном объеме «Аркада», станут ли реально достраивать объекты «Укрбуда», какие задержки будут у более именитых застройщиков. Если ситуация не изменится и застройщиков продолжит лихорадить, то спрос на вторичку может вырасти. Также много будет зависеть от курса доллара. Ведь если гривна укрепится до 20-22 грн за доллар, то продолжится рост валютных цен, если же курс вернется в диапазон 26-28 гривен, то и долларовые цены снизятся».

Нечто подобное показывают и мониторинги цен от агентств недвижимости. На протяжении последних месяцев они демонстрируют рост долларовых цен, но стабильную стоимость в гривне или даже ее снижение. Скорее всего, подобные тенденции будут характерны и для первого полугодия 2020 года.