Раскупают участки в Фонтанке, а на Червоном хуторе берут по $3 тыс. за сотку, чтобы перепродать

С наступлением весны рынок земли в Одессе и окрестностях заметно оживился. Как отмечают специалисты по недвижимости, с которыми пообщалась «Сегодня», сейчас одесситы все чаще интересуются квадратными метрами вблизи Ильичевска, в Черноморке и в Фонтанке. Мы решили выяснить, поменялись ли цены на одесские сотки с начала 2012 года и стоит ли сейчас приобретать землю, или же цены на нее еще не достигли дна.

Как рассказал нам аналитик компании SV Development Сергей Костецкий, ежемесячно в Одессе регистрируется около 500 сделок о купле-продажи земли, в то время как в докризисный период (до 2008 года) их количество составляло от 3,5 до 4,5 тысячи. Однако риелторы и таким показателям рады. «Рынок постепенно оживает. Цены падают, хоть и незначительно, вот и появляется спрос», — пояснил нам аналитик. В глобальном плане стоимость земли в Одессе упала всего на 1%. Однако если перевести проценты в условные единицы, то изменения все равно налицо — цена за сотку в среднем упала на 300 долларов.

«А вот такой сегмент, как элитная земля, упал в цене аж на 25%. Поэтому и в область, и город даже начали возвращаться инвесторы. В текущем году, по прогнозам нашей компании, цена может снова упасть на 25%, и тогда она уже будет наиболее приближена к адекватной стоимости», — говорит Сергей Костецкий. До этого, заверил специалист, стоимость земли в прибрежных зонах Одессы необоснованно зашкаливала, и порой сотка на Французском бульваре стоила дороже, чем земля в самом элитном районе Киева. Впрочем, и сейчас в Одессе есть места, где стоимость земли — очень высокая.

Например, в новом коттеджном поселке VIP-класса «Сосновый берег» в Крыжановке, где сотку оценили в 20—40 тысяч долларов. «Вот сравните, за 40 тыс. долларов можно купить сотку на Большом Фонтане или на окраине города за поселком Котовского. А цена в «Сосновом берегу» — перегнутая, хотя и не отрицаю, что там действительно красиво», — рассказал «Сегодня» руководитель Первой риелторской компании и вице-президент Ассоциации риелторов Одессы Дмитрий Грабина.

Между тем стоимость более-менее доступной земли в окрестностях Одессы, по прогнозам аналитиков, может незначительно вырасти в течение этого года — на 5—8%. Именно такие земельные участки от 5 до 20 тысяч долларов за сотку пользуются наибольшим спросом. Самые популярные в таком сегменте под Ильичевском — в курортном поселке Бугово и селе Александровка. «К примеру, в Бугово участки берут из-за отсутствия проблем с коммуникациями, в Фонтанке и Черноморке — из-за близости к городу. С удовольствием люди брали бы участки в Беляевке, но, к сожалению рынок земли там не развит. Застроили все вдоль моря и дело с концом», — говорит Дмитрий Грабина.

*Чтобы увеличить — кликните по картинке

БЛИЖЕ К МОРЮ. Стоимость земли растет пропорционально близости к морю — в первой линии от побережья, как правило, самые высокие цены. Именно по такому критерию выбирают землю более 60% покупателей. Остальные 40% в первую очередь берут во внимание такие особенности участка, как доступность (насколько быстро можно до него доехать общественным транспортом), подведенные инженерные коммуникации, отдаленность от города и близость инфраструктуры (магазины, больницы и т. д.). «Основная цель покупки земли у одесситов — строительство второго дома (70%), потом идет обмен (20%) и спекуляция с целью перепродажи (10%)», — пояснил нам Сергей Костецкий. Некоторые инвестируют в сотки свои кровные, чтобы в будущем на них же отбить траты. «Так, к примеру, покупают землю в Червоном хуторе, где сотка стоит около 3 тысяч долларов, а на участке нет ни воды, ни газа, ни света. А когда все коммуникации проведут, участок можно будет продать дороже», — рассказывает нам специалист по недвижимости Степан Долгополый.

БЕЗ ГОСАКТА — СКИДКА. С весомой скидкой можно приобрести участок без госакта. Только официально, на подготовку всех необходимых документов, уйдет около года и 4—10 тысяч долларов. «А скидку делают обычно в 3—5 раз больше реальной стоимости госакта. Но такую продажу сейчас провести очень тяжело — ни один нотариус не возьмется выдать свидетельство о праве собственности на землю без госакта. Как минимум у участка должен быть кадастровый номер», — говорит Степан.

Кроме того, как рассказал нам Сергей Костецкий, недавно вступил в силу ряд нововведений в законе, которые повлияли на ценообразование на рынке земли. «При оформлении документов о купле-продаже земли теперь вы платите не оценочную, а реальную стоимость земельного участка. Оценщик должен оценить, сколько реально земля стоит и далее продавец платит либо 2%, если участок ему принадлежит больше трех лет (1% в Пенсионный фонд и 1% госпошлины), либо еще добавляется 5% подоходного налога, если земля принадлежит человеку менее означенного срока. И получается, что теперь люди платят больше государству», — пояснил Сергей Костецкий.

Кредит на землю — до $10 тыс.

Взять кредит под покупку земельного участка в Одессе практически невозможно. Оказывается, пояснил нам аналитик Сергей Костецкий, банку очень сложно оценить реальную стоимость земли и просчитать возможные риски. «Это называется неликвидный актив. За исключением небольших кредитов до 10 тысяч долларов, банки, как правило, отказывают в выдаче финансов», — говорит аналитик. Единственный выход в данной ситуации — оформить кредит на землю и сразу — на строительство дома. «Обязательное условие — легальный заработок, который человек может подтвердить, и наличие залоговой недвижимости, стоимость которой должна быть на 30—40% больше общего кредита. Другой вопрос, что нынче сами люди сейчас не готовы брать кредиты, время такое», — говорит Сергей Костецкий. Кредитные ставки сейчас — 15—18% годовых сроком на 20—30 лет. При этом нужно внести первый взнос в размере 25—30% от всей суммы кредита.