Еще несколько месяцев и, в соответствии с Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», жэки будут ликвидированы. Вместо них обслуживать дома станут объединения совладельцев многоквартирного дома или управляющие компании. Чему отдать предпочтение? Что следует знать, принимая решение о создании ОСМД? С какими проблемами столкнутся жильцы, решившие доверить управление домом объединению?

На вопросы наших читателей отвечает председатель правления ассоциации «Одесский жилищный союз» Евгений Павлович МАЛЬНЕВ.

— «В нашем 9-этажном доме жильцы одной парадной против объединения. Можно ли в этом случае создать ОСМД?» — спрашивает Николай Савицкий.

— Можно. При этом следует иметь в виду, что объединение может быть создано только собственниками квартир и нежилых посещений. По закону, собрание считается легитимным, если на нем присутствует не меньше трех собственников жилых и/или нежилых помещений дома. Объединение считается созданным, если за это проголосуют больше половины общего количества всех совладельцев, то есть 50 процентов плюс один голос. Не проголосовавшим придется подчиниться воле большинства.

— Можно ли создать ОСМД на основе нескольких домов?

— Можно, если дома объединены общей придомовой территорией, элементами благоустройства, общими сетями или оборудованием. Кроме того, на основании Гражданского кодекса, два или несколько ОСМД, как юридические лица, могут объединиться в одно.

— Евгений Павлович, что будет, если жильцы не захотят создавать ОСМД? Смогут ли граждане, не объединившиеся в ОСМД, каким-то образом противостоять несправедливым тарифам, которые установит назначенная обслуживающая компания?

— По закону, если жильцы откажутся от создания ОСМД, то на собрании совладельцев они могут все или часть функций управления домом передать управляющей компании либо субъекту предпринимательской деятельности — физическому лицу. Если же обитатели дома до 1 июля с. г. ничего не решат, управляющую компанию назначит городская власть.

Тарифы, установленные управляющей компанией, должны быть утверждены решением горисполкома. При этом они, с большой вероятностью, будут выше, чем в ОСМД. Это объясняется тем, что управляющая компания пришла на рынок коммунальных услуг, чтобы зарабатывать, значит, в тарифы будут включены 20 процентов НДС и налог на прибыль. То есть по определению только из-за налогов тарифы управляющей компании будут на 40 процентов дороже, чем в ОСМД.

Возникает еще одна проблема: смогут ли люди, которые не объединились для защиты своих интересов, не избрали лиц, получающих зарплату и несущие перед жильцами ответственность, контролировать качество услуг? Жильцы дома, как и в бытность «под крылом» жэка, не смогут контролировать, сколько средств собрано и сколько потрачено на обслуживание, ремонт дома, на какую сумму закуплено материалов и т.п. Правда, жильцы могут заменить управляющую компанию через год.

Что касается ОСМД, то сособственники дома могут полностью контролировать, как и куда расходуются средства объединения, более того — самим решать, на что в первую очередь тратить деньги.

— Каким же образом жильцы будут контролировать работу ОСМД?

— Законом и уставом объединения предусмотрено создание ревизионной комиссии, которая должна ежегодно проверять хозяйственно-финансовую деятельность ОСМД и отчитываться на общем собрании.

— «Переходят ли в ОСМД долги жильцов по коммуналке? Или нужно добиваться погашения долгов перед регистрацией ОСМД? А если это не получится — что делать?» — интересуется Галина Перекат.

— ОСМД не отвечает по долгам своих участников. Долги жильцов — это их долги перед коммунальными предприятиями, и к ОСМД они отношения не имеют. Но следует иметь в виду, объединению. переходят активы жэка: например, если жэк собрал деньги на ремонт и не сделал его, они должны быть переданы ОСМД.

— «Когда инициативная группа подняла вопрос о создании ОСМД в нашем доме, льготники стали опасаться, что они потеряют свои льготы. Разъясните, пожалуйста, льготы сохранятся или будут откорректированы?» — вопрос Григория Казанжи.

— Независимо от того, кто обслуживает дом — ЖЭК, ведомство, ЖСК или ОСМД, порядок предоставления льгот и субсидий одинаков для всех.

— Многих читателей интересует, как изменятся взаимоотношения жильцов с поставщиками коммунальных услуг после создания ОСМД? Люди опасаются, что платежи возрастут. Мол, жильцы будут платить в ОСМД, а объединение будет рассчитываться с предприятиями...

— Все собственники жилья имеют право на прямые договоры с исполнителями (производителями) услуг. Сегодня в Одессе обитатели муниципальных домов, кроме ЖСК и ОСМД, имеют прямые договоры с КП «Теплоснабжение города Одессы», «Инфоксводоканалом», облэнерго и газопоставляющей компанией. Объединению совладельцев не запрещено стать коллективным абонентом и заключить договоры с поставщиками ЖКУ. Но это должно решить общее собрание. Однако Ассоциация «Одесский жилищный союз» рекомендует сохранить прямые договоры жильцов с предприятиями. Это упростит работу правления и снизит затраты ОСМД.

— Каким образом будет оплачиваться электричество, расходуемое на освещение парадных, работу лифтов и т.п.?

— Как и раньше, по приборам учета освещения мест общего пользования. Расходы на освещение мест общего пользования, обслуживание лифтов, подкачку воды включаются в плату за содержание дома.

— На какие виды услуг ОСМД будет заключать договоры с поставщиками услуг?

— ОСМД будет заключать договоры с ПАО «Одессаоблэнерго» на освещение мест общего пользования, работу лифтов, подкачку воды. С «Инфоксводоканалом» — на водоснабжение технического обслуживания дома и полив придомовой территории. С облгазом — договор на транспортировку и поставку газа лишь в том случае, если в доме есть крышная котельная. А также необходимо заключить договоры на вывоз мусора, обслуживание лифтов.

— «В каждом доме есть телефонные и интернетовские кабели. Как должны строиться отношения с провайдерами?» — Иван Козлов.

— Эти отношения строятся на основе хозяйственных договоров, заключенных между ОСМД и провайдером, где ОСМД сдает провайдеру в аренду площади в помещениях дома, дает возможность пользоваться сетями дома, а провайдер оплачивает эти услуги.

— Практически в каждом доме есть подвалы и чердаки. В чью собственность они перейдут?

— Законодатель определяет два вида помещений: жилые и нежилые. Они принадлежат на праве собственности или пользования юридическим или физическим лицам. Если нежилые помещения в доме кем-то заняты, необходимо выяснить, зарегистрировано ли в Государственном реестре недвижимого имущества право собственности или пользования на эти помещения. Если есть регистрация в реестре, то эти помещения — собственность их владельцев. Если регистрации нет, то нежилые помещения являются общей совместной собственностью всех собственников жилья и нежилых помещений в доме.

— Если нежилые помещения находятся в аренде, как ОСМД будет строить отношения с арендаторами? Потребовать перезаключить договор аренды, пригласить участвовать в жизнедеятельности ОСМД?

— Прежде всего, необходимо проверить законность сдачи в аренду. Если собственник помещения — территориальная громада, оно может сдаваться в аренду. А если нет — то это общая совместная собственность жильцов дома, и как ею распоряжаться, должно решить собрание. Собрание может потребовать освободить помещение или заключить договор с ОСМД. Деньги, вырученные от сдачи помещений в аренду, можно направить на нужды объединения.

— Будут ли какие-либо юридические проблемы у тех, кто захочет продать или купить квартиру в доме, где создано ОСМД?

— Никаких. Тот, кто купил квартиру в доме, где создано ОСМД, автоматически становится участником объединения со всеми правами и обязанностями.

— Может ли возглавлять ОСМД человек, который не живет в этом доме?

— Человек, не живущий в доме ОСМД (не имеющий собственности в этом доме), может быть управляющим, техническим директором, но не председателем объединения. Председатель правления может не жить в доме, но если у него здесь есть собственность, он может быть председателем.

— Можно ли требовать от местной власти ремонта дома до создания ОСМД?

— Можно, но лишь в том случае, если средства на ремонт утверждены решением сессии и внесены в расходную часть бюджета. Поэтому требовать нужно не у исполнительной власти, а обращаться к депутатам, чтобы те приняли соответствующее решение, и в бюджете были предусмотрены средства.

— Можно ли, создав ОСМД, через год передумать и распустить объединение?

— Прекратить деятельность ОСМД можно по решению собрания. Это по закону и уставу. Но что дальше будет с домом? Он «зависнет в воздухе». Придется самим искать управляющего или обращаться к исполнительной власти, чтобы она назначила управляющую компанию.

— В каких случаях квартиры могут стать собственностью ОСМД?

— Во-первых, за долги по решению суда. Также ОСМД может выкупить квартиру. Собственник жилья может завещать или подарить свою квартиру объединению. ОСМД также может заключить с жильцом договор о пожизненном содержании и после смерти владельца квартиры она станет собственностью объединения.